Technische staat 38 woningen: onderzoek en verbeterkosten

Notitie Bewonerscommissie Oostwijk d.d. 5 maart 2021

Basis voor het sloopbesluit van Woonwaard ligt in haar oordeel over de technische staat van de woningen en de kosten van eventuele renovatie. Het onderzoek dat Woonwaard hiernaar heeft laten doen zou uitwijzen dat met woningverbetering 165.000 euro (excl. BTW) per woning gemoeid is.

Daar valt heel veel op af te dingen.

  1. Dertig woningen komen voor verbetering in aanmerking maar zijn niet slecht

Aan de 30 woningen die bijna 100 jaar oud zijn valt het nodige te verbeteren. Ook omdat ze al negen jaar niet geschilderd zijn.

Constructief is er echter weinig of niets op aan te merken: kappen en nokken zijn strak en recht; in de muren is hooguit hier en daar een klein scheurtje te bekennen. Het technisch onderzoek van PietersBOUWTECHNIEK dat Woonwaard in 2018 liet uitvoeren bevestigt dat.

Natuurlijk schreeuwen de huizen om een goede schilderbeurt, inclusief enige kozijnreparaties. Maar dat gaat het achterstallige planmatig onderhoud niet te boven.

De cv-ketels zijn doorgaans zo’n 15 jaar oud en dus aan vervanging toe.

De antwoorden van huurders op de vragen over de onderhoudstoestand in de  recent gehouden enquête bevestigen dit beeld. Daarin klagen vijf bewoners overigens ook over vocht, schimmel of condens. De ervaring van andere huurders is dat mechanische ventilatie dit verhelpt.

  • Ymere beoordeelde de kwaliteit zes jaar geleden heel anders

De vorige eigenaar, woningcorporatie Ymere, heeft de 30 vooroorlogse woningen in 2013 technisch laten onderzoeken door Dura Vermeer. In een bijeenkomst met bewoners op 13 november 2013 is verslag gedaan van de bevindingen. We citeren uit het verslag daarvan.

“De belangrijkste conclusie is dat een onderhoud- en verbeterbeurt in bewoonde staat volstaat om de woningen weer op een goed niveau te brengen. De optie sloop/nieuwbouw is niet aan de orde. De urgentie van de meeste onderhoudsmaatregelen is laag en behoeven pas na 2016 uitgevoerd te worden…..  koudebruggen en schimmel ter hoogte van de begane grondvloer is te ernstig om tot die tijd niet aan te pakken … we gaan er nu vanuit dat de aanpak van de vloeren en gevels zo’n 8.000 euro per woning zal kosten.”  En iets verder: “De woningen in Koedijk verkeren in vergelijking met ander bezit van Ymere in een redelijk goede staat.”

  • Woonwaard stel buitengewone eisen

Woonwaard kijkt duidelijk met heel andere ogen naar de woningen. En dan vooral naar de toekomst ervan. Na verbetering moeten ze qua energetische kwaliteit voldoen aan de meest recente nieuwbouweisen (BENG) met als richtpunt 2050. Dat is volgens velen niet realistisch. Meerdere wetenschappelijke publicaties wijzen erop dat deze eis leidt tot massale sloop van wijken ouder dan ca. 45 jaar. In het algemeen verbeteren corporaties dan ok tot het niveau van energielabel B. Woonwaard laat in de krant zetten dat het Rijk verplicht tot label A.  Zelfs dat is niet waar.

  • PietersBOUWTECHNIEK deed goed onderzoek

In 2018 heeft Woonwaard de technische staat van alle 38 woningen laten vaststellen door PietersBOUWTECHNIEK. Op de uitkomsten van dat onderzoek is, menen wij, weinig of niets aan te merken. Het onderzoek onderscheidt de toestand van de woningen uit verschillende bouwjaren en concludeert onder andere dat de acht naoorlogse woningen, die in 2008 nog ingrijpend zijn verbeterd, behalve twee begane grondvloeren, geen verbetering behoeven.

  • Scope Bouwmanagement maakte een kostenraming (zonder verbeterplan)

Daarop volgt een kostenraming van Scope Bouwmanagement van oktober 2019. Die is volstrekt ongeloofwaardig.

Onduidelijk is of er werkelijk een renovatieplan aan ten grondslag ligt, maar het heeft er alle schijn van dat Scope tamelijk willekeurig aannames is gaan doen. Geen enkele post is gespecificeerd. De raming die aan de bewonerscommissie is verstrekt bestaat louter uit een verzameling stelposten. Niet voor niets is een post onvoorzien van bijna 16.000 euro per woning (!) opgevoerd. De sloopkosten van 10.794 euro per woning mogen er ook zijn (ze blijven toch staan…?).

Het eindbedrag, de totale verbeterkosten per woning komen volgens Scope Bouwmanagement op 165.205 euro per woning exclusief BTW. Dat is incl. BTW  199.898 euro per woning.

En als we dan bedenken dat dit bedrag ook is toegerekend aan de acht naoorlogse woningen waar vrijwel niets aan mankeert…   dan moeten we het totaal bedrag van Scope niet delen door 38, maar door 30 woningen. Dat betekent dat de verbetering van de 30 vooroorlogse woningen op 253.204 euro per woning komt.

Dat is ongeveer het dubbele van de nieuwbouwkosten van een woning van 65 m2.

Op deze idiote calculatie heeft Woonwaard het besluit tot sloop gebaseerd.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *